di Avv. Chiara Curculescu

IL CASO. Un coniuge, proprietario di un immobile in regime di comunione ordinaria con l’altro, nel 2015 acquistava un secondo immobile nel medesimo comune usufruendo dell’agevolazione c.d. “prima casa”. L’agenzia delle Entrate avviava successivamente le pratiche per il recupero erariale, inviando al coniuge acquirente i relativi avvisi di rettifica e liquidazione, in quanto lo stesso non avrebbe potuto usufruire dell’agevolazione fiscale in base alla Nota II bis lett.b) art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986. Quest’ultima disposizione prevedeva infatti “che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare”.

Gli avvisi di rettifica e liquidazione della maggiore imposta venivano impugnati dal coniuge acquirente avanti alla CTP di Pisa in quanto la comunione ordinaria, a differenza di quella legale (non sussistente nel caso di specie, poché i coniugi avevano contratto matrimonio optando per il regime patrimoniale della separazione dei beni), non avrebbe avuto alcun rilievo ai fini della revoca del beneficio fiscale. Tale tesi veniva tuttavia smentita dalla CTP e successivamente anche dalla CTR Toscana che, con sentenza 556/1/2020, confermava l’estensione dell’operatività del disposto di cui alla Nota II bis sopra citata anche al caso della comunione ordinaria.

Avverso tale sentenza, il coniuge acquirente proponeva ricorso per Cassazione sulla base di quattro motivi: per vizio di ultra petizione, avendo la CTR assunto alla base della decisione la circostanza, non sussistente, che il coniuge aveva già usufruito dell’agevolazione per l’acquisto della casa in comproprietà; per violazione e falsa applicazione della Nota II bis art.1 lett.b) e per erronea interpretazione estensiva del termine “comunione”; per violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. stante l’omessa pronuncia sulla inapplicabilità delle sanzioni per incertezza del quadro normativo e giurisprudenziale.

LA DECISIONE. Con sentenza n. 24477 depositata il 3.9.2025 la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso evidenziando anzitutto che l’impossibilità di usufruire dell’agevolazione prima casa del coniuge comproprietario (di immobile sito nello stesso comune di quello dell’immobile acquistato successivamente), prescinde dall’avere o meno usufruito precedentemente di tale agevolazione.

La Suprema Corte analizza poi la diversa questione se la preclusione dell’agevolazione “prima casa” derivi esclusivamente dalla sussistenza di una comproprietà in regime di comunione legale di cui all’art. 177 c.c., oppure se si estenda anche alla comunione ordinaria.

Sul punto la Cassazione ripercorre alcuni orientamenti giurisprudenziali consolidatisi sul tema, dai quali emerge, tra l’altro, che:

• l'agevolazione fiscale per l'acquisto della "prima casa" non è preclusa al titolare di una quota particolarmente esigua di altro immobile (nella specie, pari al 5%), che, non comportando il potere di disporre dell'immobile stesso come propria abitazione, è assimilabile a una proprietà inidonea per le esigenze abitative, tranne l'ipotesi della quota di un immobile in comunione legale tra i coniugi Cass. 21289/2014;
• chi abbia il possesso di altra casa valutata come "non idonea" all'uso abitativo, sia per circostanze di natura oggettiva (es. inabitabilità) che di natura soggettiva (es. fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative) può ugualmente godere dell'agevolazione (Cass. 2418/2003);
• solo la comunione legale tra i coniugi osta all'agevolazione, mentre la titolarità di una quota di un appartamento in comunione non preclude il beneficio, in quanto è connaturato alla natura del diritto d'abitazione il legame ai bisogni del titolare e "della sua famiglia";
• In costanza di contitolarità dei menzionati diritti reali su un immobile sito nel comune ove è ubicato quello da acquistare, il beneficio fiscale è, dunque, precluso, a prescindere dalla scelta del regime patrimoniale dei coniugi, in quanto il riferimento alla "comunione con il coniuge" senza ulteriore qualificazione depone univocamente in tal senso (Cass. 7069/2014);
• la mera titolarità di una quota di un appartamento in comunione non preclude (a meno che non abbia a vertersi in ipotesi di comunione fra coniugi) la fruizione della disciplina agevolativa sull'acquisto della cosiddetta "prima casa" (Cass. 9647/1999).

Nel caso preso in esame la Cassazione giunge tuttavia a non ritenere condivisibili i suoi precedenti (Cass. 9647/1999) proprio riguardo alla preclusione del beneficio “prima casa” ai soli casi di comunione legale ex art. 177 c.c.. Ciò sulla base del dato testuale e dell’interpretazione sistematica delle disposizioni contenute nella Nota II bis art.1 lett. b) e c), nonché dei principi in materia tributaria aventi ad oggetto le agevolazioni, in quanto norme di stretta interpretazione.

Per tale motivo, la Suprema Corte afferma il seguente principio di diritto:

“In materia di agevolazione prima casa la circostanza che l'acquirente sia già comproprietario pro-quota con il coniuge in comunione ordinaria di altra abitazione idonea nello stesso Comune preclude il riconoscimento dell'agevolazione di cui al comma 1 della nota II-bis) dell'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n.131/1986, lett. b) dovendosi escludere che tale preclusione scaturisca solo dalla comunione legale tra i coniugi”.

Si precisa che in data 13.8.2025 è entrato in vigore il Testo Unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e altri tributi indiretti, pertanto il contenuto della disposizione oggetto della pronuncia in commento, è ora trasposto nella Tariffa, Parte I, Articolo 1, Nota I, lett. b) del D. lgs. 123/2025.